רגע אחרי החתונה, כשמסתיימות החגיגות, צריך להתחיל לבנות את החיים המשותפים. אחת ההחלטות המרכזיות שמחכה לכם היא רכישת דירה ראשונה. בשוק הנדל"ן התחרותי והיקר של היום, רבים מחפשים דרכים יצירתיות לרכוש נכס במחיר נגיש יותר. אחת האפשרויות שיכולה להתאים היא רכישת דירה מכונס נכסים, מהלך שדורש היכרות עם ההליך, הבנה של הסיכונים והכנה כלכלית נכונה. אם אתם זוג צעיר בתחילת הדרך, זה הזמן להבין כיצד לאתר דירה כזו, איך מגישים הצעה ומה חשוב לבדוק מראש.
מה זה בכלל רכישת דירה מכונס נכסים?
כונס נכסים הוא אדם (לרוב עורך דין) שממונה על ידי בית המשפט או ההוצאה לפועל במטרה למכור נכס של אדם שחייב כספים, בדרך כלל לנושים כמו בנקים. כאשר הדירה יוצאת למכירה במסגרת הליך כזה, המטרה היא לקבל את התמורה המרבית האפשרית, אך לא תמיד זה קורה. כיוון שההליך מתנהל תחת פיקוח משפטי ולעיתים מלווה בלחץ לממש הנכס בתוך פרק זמן סביר, ייתכנו מקרים שבהם כונס הנכסים יהיה פתוח להצעות במחיר נמוכות ממחיר השוק.
כדאי להבין שההליך כולו מפוקח ונעשה בהתאם לחוק, אך הוא שונה מהליך רכישה רגיל: אין מו"מ מול בעל דירה פרטי, לא תמיד אפשר לבקש תיקונים, ולעיתים צריך להתמודד עם מורכבויות משפטיות. למרות כל זאת, עם ליווי נכון ותכנון מראש, אפשר לצאת ממנו עם נכס ששווה הרבה יותר מהמחיר ששילמתם.
איך מאתרים דירות למכירה מכונס נכסים?
בניגוד לרכישת דירה רגילה, כאן אתם לא מחפשים בלוחות דירות למכירה קלאסיים, אלא עוקבים אחרי מודעות פרסום רשמיות. דירות מכונס נכסים מתפרסמות בדרך כלל בעיתונות הכלכלית (כמו ידיעות, גלובס), באתר הכונס הרשמי, באתרי עורכי דין שעוסקים בתחום ובפלטפורמות ייעודיות. כמו כן, יש קבוצות פייסבוק וערוצי וואטסאפ שמרכזים מידע רלוונטי. היתרון הוא שלא תמיד יש תחרות גדולה. אם אתם גמישים בזמנים ויכולים לסגור עסקה במהירות, ייתכן שתמצאו הזדמנויות משתלמות במיוחד. חשוב להתחיל לעקוב באופן שוטף וליצור קשר עם עורכי דין שמטפלים בעסקאות כאלה, לפעמים עוד לפני שהנכס עולה רשמית למכרז.
שלבי תהליך רכישת דירה מכונס נכסים
תהליך רכישת דירה מכונס נכסים שונה מרכישה רגילה בשוק החופשי: ראשית, תתבקשו לתאם ביקור בנכס – זה לא תמיד פשוט, ולעיתים תראו אותו פעם אחת בלבד. אחר כך תצטרכו להכין הצעת רכישה רשמית, לרוב באמצעות טופס שמספק כונס הנכסים. לצידה תתבקשו להפקיד עירבון, בדרך כלל 5%-10% ממחיר ההצעה.
כל ההצעות נאספות ונפתחות במועד שנקבע מראש. לעיתים יש יותר ממציע אחד, ואז הבחירה תיעשה לפי הצעה הגבוהה ביותר ולעיתים גם לפי פרמטרים נוספים. לאחר מכן תצטרכו להמתין לאישור בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל, ורק אז נחתם הסכם מכר. מרגע האישור, תצטרכו לשלם את יתרת התמורה תוך זמן קצר (30-60 יום).
יתרונות פוטנציאליים ברכישת דירה מכונס נכסים
אחד הגורמים המרכזיים לכך שזוגות צעירים אחרי חתונה בוחנים את האפשרות של רכישת דירה מכונס נכסים הוא המחיר. לעיתים מדובר בהזדמנות אמיתית לרכוש דירה במחיר הנמוך ב-10% עד 25% ממחיר השוק, במיוחד אם מדובר בנכס שלא פורסם באופן נרחב, מצריך שיפוץ או דורש מימון מיידי. כל אלה עשויים להרחיק רוכשים אחרים, ולהשאיר לכם פתח לעסקה טובה.
יתרון נוסף הוא שמדובר בתהליך שקוף ומפוקח משפטית. כיוון שכונס הנכסים פועל מתוקף מינוי של רשות מוסמכת, כל השלבים נעשים באישור משפטי, ואין מקום לתמרונים או הטעיות מצד מוכר. כמו כן, אם העסקה מתבצעת ביעילות, יש סיכוי שתיכנסו לדירה מהר יותר מאשר בעסקאות רגילות מול קבלנים או מוכרים פרטיים.
סיכונים והיערכות מוקדמת בתהליך רכישת דירה מכונס נכסים
רכישת דירה מכונס נכסים דורשת זהירות ובדיקות מוקדמות. הנכס נמכר "כפי שהוא", כלומר אין אחריות על ליקויים נסתרים. ייתכן שהדירה תדרוש שיפוץ עמוק, פינוי דיירים או טיפול בבעיות תכנוניות. לכן, חשוב מאוד לבצע בדיקת שמאי או מהנדס עוד לפני הגשת ההצעה, גם אם לא בטוח שתזכו.
היבט קריטי נוסף הוא נושא המימון: ההצעה כמעט תמיד אינה יכולה להיות מותנית באישור משכנתה. כלומר, עליכם לוודא מראש שיש בידכם את המימון או אישור למשכנתה, אחרת אתם מסתכנים בהפסד העירבון. מעבר לכך, תצטרכו לשלם מס רכישה, שכר טרחת עורך דין ועלויות רישום וחשוב להכניס גם אותן לתכנון התקציב שלכם. לצד זאת, יש לקחת בחשבון אפשרות לעיכוב במסירה, במיוחד אם הנכס מאוכלס. הפינוי לא תמיד פשוט, ולעיתים מתבצע באמצעות הליך משפטי.
לסיכום
אם אתם זוג צעיר אחרי חתונה, עם גמישות מסוימת בזמנים, יכולת לקבל החלטות מהירות, וליווי משפטי טוב, ייתכן שרכישת דירה מכונס נכסים היא בדיוק ההזדמנות שאתם מחפשים. היא מאפשרת לרכוש דירה במחיר נוח יחסית, לפעמים במיקום מעולה, וללא הצורך להתמקח עם מוכר פרטי. יחד עם זאת, צריך לדעת למה אתם נכנסים. ההליך דורש אורך רוח, הבנה משפטית ובדיקות קפדניות. אם תיגשו אליו מתוך ידע ולא מתוך לחץ, תוכלו למצות את היתרונות ולהימנע מטעויות.
